Q.「未払利息」とは何ですか?

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住宅ローンを「元利金等返済」かつ「金利変動型」で借りた場合に起こり得るリスクの一つです。

現在、ほとんどの金融機関は「金利変動型」の金利見直しと、毎月返済額(元利金合計額)の変更については、以下の3つのルールを採用しています。

<ルール1>
適用金利は、原則毎年2回(多くは4月1日と10月1日)に、その時点の「短期プライムレート」を基準として見直される。

<ルール2>
金利が変動しても、5年間は毎月返済額を増減させない。

<ルール3>
金利上昇に伴い毎月返済額が増える場合は、直前返済額の125%を上限とする。

「金利変動型」と言っても、基準金利である「短期プライムレート」が変更される都度、適用金利と返済額が変更される訳ではありません。

金利見直しのタイミングはあくまでも年2回・半年ごとで、毎月返済額は5年に一度しか変更させず、もし増額する場合でも1.25倍までという上限が設定されています。

これは、金利上昇に伴う家計への影響を少しでも緩和させようという、金融機関の配慮による「セーフティネット」とも言えるでしょう。

しかし、金利が急上昇した場合には、この「セーフティネット」の副作用が生じてしまいます。

つまり「未払利息」の発生です。

「未払利息」とは、返済しても返しきれない利息のことで、金融機関の立場から言えば「未収利息」となります。

金利が急上昇しても、上記<ルール2>が適用されるため、毎月返済額自体は変更されず、内訳としての利息額が大きくなるだけですが、金利上昇幅が大きい場合、利息相当額だけで毎月返済額を超えてしまうケースが発生します。

この超過分が「未払利息」であり、次回の返済ではその月に返済すべき利息に先んじて優先的に支払う必要が生じるため、「未払利息」は毎月累積していくことになります。

5年経過した時点で、一気に返済額を増加させれば事態は収拾に向かいますが、ここで今度は<ルール3>が力べとなる恐れが生じます。

125%の幅の中で解消しなければ、元金の返済は一向になされず、利息ばかりを払い続ける事態になりかねないのです。

未払利息は金利が急上昇することによって発生する現象なので、金利が上がらなければ発生しません。

しかし今から約25年前に発生したバブル期には、金利が急上昇し、実際に未払利息が発生して大きな問題となりました。

2009年以降、「短期プライムレート」は変動していない中で、変動金利水準は金融機関の競争激化による引下げが続いており、金利は現在史上最低水準にありますが、金利が低いほどその後の急上昇で「未払利息」が発生する可能性は高いといえるので、注意が必要です。

そこで、全額を変動金利型で借りるのではなく、固定金利型との組み合わせによる「ミックス返済型」選択することで、金利上昇リスクを軽減することが可能となります。

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