Q.「元利均等返済」と「元金均等返済」はどちらが有利でしょうか?

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住宅ローンの返済方式には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2パターンに大きく分けることが出来ます。

この2つのパターンについて、簡単に特徴を説明します。


◇「元利均等返済方式」
『毎月の返済額が一定額』であることが最大の特徴で、住宅ローン返済方法の主流となっています。

内訳である元金と利息の金額の組合せは毎月異なりますが、元金部分の返済額は最初の内は少額で、期間が経過するに従って徐々に増加して行きます。

例として、次のケースで返済額の内訳を確認してみましょう。

金額:3千万円
期間:30年
金利:3%


元利金等返済額:126,481円

第1回目:  元金分 51,481円 + 利息分 75,000円
第100回目:元金分 65,918円 + 利息分 60,563円
第200回目:元金分 84,614円 + 利息分 41,867円
第300回目:元金分 108,612円 + 利息分 17,869円

最初の内は、返済額の約6割が利息部分です。

ですので、借入当初は利息ばかり払っていて、なかなか借入額が減少しないジレンマを感じるかもしれません。


◇「元金均等返済方式」
名前のとおり、『毎月返済する元金は均等額』で、毎月の返済額は変動することが最大の特徴です。

例えば、2,400万円を20年で借りれば、毎月の元金返済額は、全期間通して10万円です。

この場合、毎月の返済額は【10万円+毎月の利息相当額】となります。

毎月の利息は、前月末借入算にリンクして毎月減少していきますので、毎月返済額は金利が大きく上昇しない限り、徐々に減少して行きます。

なお、「フラット35」や財形融資など、この返済方法が利用できるローンは限定的です。


◇どちらが有利?
それぞれに一長一短ありますので、比較の切り口ごとに比較してみましょう。

 ①利息支払総額 ⇒「元金均等」の方が少ない
 ②返済計画 ⇒ 毎月定額の「元利均等」の方が立てやすい

一般的なサラリーマン世帯の場合、年齢と共に給料が増えていくパターンが多いことを考えれば、借入当初に返済額が大きい「元金均等」では、トータルでの利息支払額は少なくて済むとはいえ、家計への負担はかなり大きくなってしまいます。

従って、収入が急に増えないことを考えれば、返済額が一定である「元利均等」の方が精神的に楽ではないでしょうか?

そして、基本的に「ボーナス増額返済」は考えないことをおススメします。

それは、業種や会社の規模にもよりますが、ボーナスの性格上、支給額は不安定であり、それを当てにしてしまうと返済計画に支障をきたす恐れがあるためです。


◇「一部繰上げ返済」を上手に利用する
そこで、まず毎月の「元利金等」だけで返済計画を立てておき、ボーナスを含め手元資金がある程度溜まったところで、こまめに「一部繰上げ返済」を行う対応がベストではないでしょうか。

特に、借入当初は元金部分の返済額が少ないため、「一部繰上げ返済」による利息支払削減効果は大きいものがあります。

ただし、銀行によって「一部繰上げ返済」手数料はかなり差がありますので、銀行を選ぶ際の重要ポイントとして、しっかりチェックすることが大切です。

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